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李也文旅成立于2007年,是一家成功引入专业管理咨询体系的旅游外脑机构,15年专注于旅游产业服务领域,足迹遍布全国400多个城市,拥有丰富的实战经验及成功案例,是业界兼顾专业软实力,管理咨询硬实力的公司之一,也是业界口碑较好的管理咨询类旅游服务商。<more>

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    > 李也观点 / LIYEGUANDIAN / 

    做旅游地产一定要知道的一些事

    随着旅游和地产行业的融合,旅游地产成为市场关键词,各大开发商投资商纷纷转向旅游地产,投资热情火热,市场前景可观。但对于旅游地产,不必跟风投资也不需盲目热情,在投资开发旅游地产前,请先了解其中的行业本质及发展趋势。1、 以传统房企思维做旅游地产,必败。旅游地产的开发商很多是由传统房企转型而来,传统房企的入局带动行业市场有效发展,同时也带来了诸多问题,以旧式的思维模式开发新的地产,硬是将旅游地产变成了披着羊皮的狼。披着文旅的皮,却依然用传统思维做旅游,这种混乱的方式不管是旅游还是房地产都不可能存活。旅游地产是有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,与传统房地产是两个完全不同的概念,在拿地策略、客群的定位、具体项目运营等等方面,旅游地产要求更高、模式更复杂。传统房地产依然停留在卖房子阶段,地产性质严重,若沿用传统房地产思维逻辑,旅游地产项目必死无疑。2、 旅游地产是解决投资大平衡的手段之一,并非目的。不可否认,卖房子可以快速回笼资金,目前大部分旅游地产项目中,地产收益比重仍占主导。但站在旅游的角度,旅游地产开发只是旅游开发的一部分,可以快速解决投资大平衡,但并非最终目的。所有的旅游地产开发只是为旅游服务,其核心还是在于旅游,认清本质,切勿本末倒置。以华侨城为例,地产业务每年为华侨城贡献约80%的利润,是其盈利核心,物业出售可快速回笼资金,有利于资金周转。但间接的价值创造中心还是旅游业务,以旅游快速实现人气聚集,创造传播渠道实现品牌推广等。深圳东部华侨城的开发就是个典型例子,游客为什么能来这里玩,因为有东部华侨城,东部为什么这么快建起来?因为采取了旅游地产的产业整合路线,解决了卡脖子的资金问题。以旅游搞建设,产生经济效益、社会效益,而地产只是解决资金平衡的手段之一。3、 旅游地产已进入运营时代。旅游地产的下半场:得运营者得天下。根据《中国文旅地产研究报告》指出:“经济增速逐步放缓,住宅消费需求集中一线,宏观调控继续收紧,房地产的未来走向何处已成为开发企业未来10年最紧迫的任务。由增量市场向存量市场转移、住宅开发向商业运营已成为房地产下半场的新共识。”旅游地产运营是促使行业快速实现转型的有效手段。打破以销售为主导的开发模式,真正从运营、服务做起。以独特性的旅游产品,塑造获取优惠资源的企业和产品品牌,形成可持续发展的运营模式。李也文旅认为:从市场需求来看,旅游地产将会成为重要的投资热点,但传统房企也好、开发商投资商、旅游运营商也好,不要盲目跟风,认清旅游地产的现象与本质,合理投资,正确开发,保证旅游地产的理性回归。

    风口之下,百强房企如何玩转“文旅地产”

    随着地产行业从增量开发时代进入存量资产管理时代,加上我国旅游经济的蓬勃发展,文旅地产成为不少房企跨界经营寻求的新利润增长点。在此背景下,有超过三分之一的百强房企进入文旅地产行业,如碧桂园、恒大、融创中国、龙湖集团、绿地集团等。这些房企各有各的打法和布局领域,组成了当前国内“主题公园、特色小镇、都市文娱地产、销售型不动产”为代表的四大文旅地产模式。l恒大:布局庞大、迅速,意与迪士尼比肩2009年正式进入文旅地产行业的恒大,2017年年报显示,截止2017年12月31日,恒大共拥有海花岛、启东、长沙、贵阳、开封、镇江、苏州、沧州、烟台、鄂州、武汉等11个文化旅游项目,总旅游用地储备面积4307万平方米,总在建面积1093万平方米。其主打产品是融合中国文化精髓和世界文明的童话神话主题乐园童世界。此外,依靠其自身足球产业的优势,足球特色小镇项目也在全国各地开花。l万科:尝试文旅地产新跨界产品万科在企业发展中并未明确进军文旅地产项目的战略,但在此领域却早有布局。如成型项目良渚文化村、东莞769文化创意园等,以及签约项目北京门头沟军庄镇、南京秦淮海福传媒小镇等。其中良渚文化村是其特色小镇项目的典型代表,预计11年后盈利。2017年万科成为云南城投40%股权的受让方,负责云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目的后续操盘运营开发。2018年7月3日,万科成为华人文化的新股东,试图共同创造出文旅地产领域新的跨界产品模式。l碧桂园:从特色小镇到主题公园的创新之路碧桂园的文旅地产项目主要依靠山水资源进行开发,如十里银滩、润扬溪谷、海南珊瑚宫殿等知名项目。2015年8月,碧桂园与平安银行等龙头企业联手成立“平安文旅荟”平台,主打城市中心文旅综合体和城市周边文化旅游城。2016年碧桂园启动科技文旅小镇计划,宣称未来五年计划投入千亿元,在全国布局100个科技文旅小镇项目。2017年6月,碧桂园与海昌海洋公园合作,双方收购郑州中牟县两宗商业商服地块,将建设总建筑面积不少于12万平方米的综合性海洋公园,这也是碧桂园首次涉足大型主题公园项目。李也文旅认为,作为以服务为核心的产业地产,文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素,依靠良好的运营使资产保值、增值,其发展应真正着眼于资产运营层面。未来旅游度假逐渐成为人们的一种生活方式,文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。

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